Devenir propriétaire autrement - SCPI
Gary Vigier Pas de commentaire

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, si votre apport personnel est limité, ou si vous souhaitez préparer votre retraite avec des revenus complémentaires, les SCPI (société civile de placement immobilier) constituent une opportunité de devenir propriétaire et de percevoir des revenus locatifs, autrement que par l’acquisition directe d’un bien immobilier.

Les SCPI sont souvent connues sous la dénomination « pierre papier »

Cette image fait référence au fait que vous investirez dans la pierre à travers une société de gestion qui aura pour rôle de sélectionner, puis de gérer les actifs immobiliers.

Cela s’oppose donc à une acquisition directe, mais je n’apprécie guère l’expression « Pierre Papier ». En effet, cela ne doit pas faire oublier qu’il s’agit bien d‘un investissement purement immobilier, aux frais importants qui ne seront amortis qu’à partir de quelques années… tellement transparents que certaines banques vous financent pour l’acquisition.

Aussi, la valeur des parts de SCPI sera en lien avec le marché immobilier.

Pourquoi envisager l’investissement immobilier par le biais des SCPI ?

La SCPI est une société qui va acquérir des biens immobiliers tels que des immeubles de bureaux, des locaux de commerce, des hôtels, ou autres…, avec l’objectif de servir un revenu régulier aux propriétaires de parts de la SCPI de rendement. Je ne traite pas dans ce billet des SCPI Fiscales qui permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier d’habitation et qui offrent un avantage fiscal, mais dont les rendements sont bien inférieurs aux SCPI de rendement, et ce malgré la réduction d’impôts.

Premier avantage : Les SCPI sont faciles d’accès par le faible montant du ticket d’entrée qu’elles demandent. En effet, quelques milliers d’euros suffisent à acquérir des parts de SCPI et permettent à une personne seule de pouvoir s’exposer au marché immobilier. L’investissement peut également être financièrement et fiscalement optimisé en faisant appel à l’effet de levier offert par un crédit immobilier.

Deuxième avantage : La SCPI est une société de gestion, agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui sera amenée à gérer les biens immobiliers dans toutes leurs dimensions : que ce soit le risque locatif ou le bon entretien des biens. Bien sûr, le travail de gestion sera facturé, mais les rendements annoncés sont nets de frais.

Troisième avantage : Un investissement en parts de SCPI permet de mutualiser les risques. L’investisseur de la SCPI acquiert des parts d’un ensemble de différents biens, ce qui permet de diluer la concentration des risques. De plus, certaines SCPI sont européennes et proposent des biens sur différents marchés européens pour une diversification des risques sur plusieurs zones géographiques.

Quatrième avantage : La performance ! Les SCPI donnent également accès à des biens professionnels qui sont en moyenne bien plus rentables que l’immobilier locatif traditionnel. Il s’agit d’un placement non-boursier dont le niveau de performance moyen reste, à aujourd’hui, supérieur à celui des livrets bancaires (Livret A, Assurance Vie en euros ,…). Le taux de distribution en 2017 pour les 10 premières SCPI varie entre 3.75% et 4,89% (Source Le Monde : https://www.lemonde.fr/argent/article/2018/06/19/scpi-le-rendement-ne-suffit-pas_5317366_1657007.html). Bien sûr, les performances passées ne présagent en rien des performances futures.

 

Quelles sont les limites d’un investissement en SCPI ?

Les SCPI représentent un investissement à long terme, l’AMF nous recommande une durée de détention minimum de 8 ans.

Premier inconvénient :  Le niveau de rendement associé à la SCPI ne peut être garanti, notamment si la vacance locative est importante.

Deuxième inconvénient : Comme toute acquisition immobilière, les parts de SCPI intègrent un risque de perte en capital directement lié aux évolutions du marché immobilier et à la qualité de la gestion réalisée. Cependant en tant qu’investisseur votre responsabilité se limite aux apports réalisés.

Troisième inconvénient : Une défaillance de la société de gestion est possible, mais dans ce cas l’AMF chargerait une autre société agréée d’assurer la gestion des biens de la SCPI défaillante.

 

A noter : L’acquisition de parts de SCPI implique des frais d’acquisition (entre 6 et 10% HT), des frais de gestion et pour certaines SCPI des frais de sortie peuvent être prévus.

Je suis à votre écoute pour vous accompagner dans vos réflexions d’investissement et prendre en compte l’ensemble de votre situation personnelle, professionnelle, fiscale, et patrimoniale pour un conseil personnalisé. Tout investissement demande de bien définir ses objectifs et de l’intégrer à une stratégie globale de gestion patrimoniale et de diversification sur le long terme.


Pour rappel :

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