SCPI – Société Civile de Placement Immobilier

Une SCPI, connue également sous le nom de « Pierre Papier »,  est un support de placement collectif dans l’immobilier locatif.  L’investissement se fait au travers de l’acquisition de parts sociales de sociétés (non cotées en bourse) appelé un fonds. Ce fonds va ensuite acquérir et gérer un parc immobilier et verser aux actionnaires leur portion de revenus fonciers.

Votre objectif

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, les parts de SCPI permettent d’acheter des biens immobiliers gérés, et de percevoir des revenus fonciers réguliers.

Cet investissement peut se faire en « cash » ou via un financement à crédit. Ce type de produit est particulièrement intéressant pour les personnes expatriées et non-résidentes, ainsi que toute personne souhaitant diversifier ses avoirs financiers.

En détail

Créées dans les années 60, les SCPI appartiennent à la famille des Organismes de Placement Collectifs (OPC) et sont réglementées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Les SCPI collectent des fonds qui vont lui permettre de faire l’acquisition de nombreux biens immobiliers dédiés à la location.

Avec l’acquisition de parts d’une SCPI, vous diversifiez donc vos investissements immobiliers et diluez le risque puisque vous serez exposé à une multitude de locataires. La gestion des locataires est entièrement délégué par la société de gestion, qui prélèvera ses frais de gestion. Les loyers vous sont alors payés nets de tous frais et sont à déclarer comme des revenus fonciers (certaines SCPI peuvent générer un faible revenu financier en faisant travailler leurs trésorerie).

Il existe plusieurs types de SCPI, les deux principales formes sont les suivantes :

SCPI de rendement : Son objectif est de distribuer aux associés des revenus fonciers réguliers via l’acquisition de biens immobiliers loués aux professionnels (locaux d’activités, bureaux, commerces, hôtels d’entreprises,…).

SCPI fiscale : Elle se différencie de la SCPI de rendement en permettant à ses actionnaires de bénéficier d’avantages fiscaux liés à l’acquisition de biens immobiliers loués auprès de particuliers (SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier). Les investisseurs bénéficient de la réduction d’impôts propre à chaque dispositif  de façon proportionnelle au montant investi.

Fiscalité sur les revenus des particuliers :

Pour les résidents fiscaux français :

Les revenus locatifs remontent fiscalement dans la catégorie des revenus fonciers et font l’objet d’une déclaration spécifique (n°2044).

Plusieurs critères permettent de définir si le régime micro-foncier ou le régime réel s’applique.

  • Le niveau annuel total des revenus fonciers bruts
  • Le mode de détention
  • Être propriétaire d’un logement mis en location nue

D’autres éléments de fiscalité sont à prendre en compte : impact sur l’impôt sur la fortune immobilière, taxation des plus-values immobilières ou taxation sur la cession de valeurs mobilières.

OptiFi est à votre écoute pour aborder de façon plus précise l’ensemble de ces éléments qui nécessite une analyse personnalisée dans le cadre d’une approche globale de la gestion de votre patrimoine.

Pour les non-résidents fiscaux en France :

Le fait de détenir des parts dans une SCPI française entraîne une imposition en France pour les revenus locatifs. Le taux forfaitaire applicable est de 20% jusqu’à 27 519€ / an et 30% au-delà.

Toutefois ce taux minimum de 20 % n’est pas applicable si le non-résident prouve que le taux moyen qui résulterait de son imposition en France sur l’ensemble de ses revenus français ou étrangers serait inférieur à ce taux de 20%.

Néanmoins, l’ensemble de ces éléments et la taxation des revenus financiers ou de cession sont à envisager de façon individuelle afin de prendre en compte tous les aspects pouvant influer sur ces taux de taxation, je vous invite également à nous contacter pour procéder à une analyse personnalisée.

  • Un support d’investissement alternatif à l’investissement immobilier en direct
  • Un accès au marché de l’immobilier commercial (murs de magasins, bureaux, etc,…) difficilement accessible pour un particulier
  • Une facilité d’accès à l’investissement immobilier : le montant minimum d’investissement peut-être de quelques milliers d’euros
  • Un placement hors marchés financiers auprès de société de gestions non cotées
  • Une mutualisation des risques locatifs compte tenu de l’investissement collectif et de la diversité des biens immobiliers acquis par la société de gestion
  • Aucune problématique de gestion puisque totalement pris en charge par la société de gestion agréée par l’AMF
  • Possibilité d’investir à crédit, ce qui s’explique notamment par la transparence de la gestion (les SCPI ne peuvent investir que dans de la pierre)
  • Investir dans l’immobilier via une SCPI reste soumis à la volatilité du marché de l’immobilier, et il existe donc un risque de perte en capital
  • Le niveau des revenus fonciers n’est pas assuré et peut varier en fonction des taux d’occupation des biens immobiliers
  • Il existe un risque de liquidité si une grande portion des investisseurs souhaitaient revendre leurs parts au même moment (liquidité non garantie)
  • Investissement à considérer sur le long terme (durée minimum de détention recommandée de 8 ans)
  • Cet horizon long terme est directement lié aux frais d’acquisition qui avoisinent 10% environ (comparable à une acquisition en direct)

L'avis d'OptiFi

Comme indiqué, les SCPI sont souvent connues sous la dénomination de « pierre papier ». OptiFi n’aime pas ce qualificatif car l’investissement en parts de SCPI est bel et bien un investissement immobilier !

Les SCPI, de par leurs structures et leurs statuts, sont contraintes à investir vos fonds dans de l’immobilier (il se peut que de la trésorerie soit placée mais cela est très cadré). Aussi, les revenus de SCPI remontent bien comme des revenus fonciers aux yeux du fisc… et enfin, ce qui est surement le gage le plus important : certaines banques acceptent de financer l’acquisition de parts de SCPI. Ce dernier point est un gage de transparence et de lien direct avec l’immobilier.

D’ailleurs il ne faudra pas occulter que tout comme un investissement immobilier en direct, les SCPI sont soumises à des frais de souscription importants qui ne seront amortis qu’à partir de quelques années.

Nous avons abordé le distinctif entre les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Il est important d’apprécier que le montant investi en SCPI fiscales est 100 fois moins important que les SCPI de rendement. Cela s’explique logiquement car les SCPI fiscales affichent des performances en berne (et ce même en intégrant l’avantage fiscal). OptiFi ne vous recommande jamais d’investir vers ce type de SCPI et préférera d’autres investissements défiscalisants bien plus performants et moins engageants (Loi Girardin, FIP / FCPI).

Les SCPI de rendement sont quant à elles bien plus attractives, offrant une performance nette de frais de gestion de 4,70% en moyenne (année 2018) !

Cette performance s’explique notamment par la sélection d’immeubles à caractère professionnel, dont la rentabilité est supérieure au marché locatif traditionnel.

OptiFi apprécie particulièrement les parts de SCPI pour les profils suivants :

Enfin, du fait que les SCPI génèrent des revenus fonciers, il sera important de bien étudier la façon d’acheter ses parts : en direct, à travers un contrat d’Assurance Vie, une SCI, etc. Il sera important de vous rapprocher de votre conseiller pour vous orienter vers la meilleure solution.

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Pour rappel

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