Statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux liés à la location d’un bien meublé.

Votre objectif

Vous constituez un patrimoine immobilier sur le long terme et générez des revenus locatifs tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

En détail

Le statut fiscal LMNP, créé en 1949, concerne tout contribuable français propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers et qui met ses biens en location meublée. Ce statut permet de bénéficier d’une fiscalité allégée pour les revenus locatifs qu’elle engendre.

La location meublée non professionnelle peut s’appliquer à la location d’un bien immobilier classique (bail d’une année tacitement renouvelable pour une habitation principale ou 9 mois pour un étudiant), une location saisonnière ou la location d’un bien acheté dans le cadre d’une résidence de services (maison de retraite, logements étudiants, etc.).

Éligibilité

Pour que le bien loué puisse entrer dans ce cadre, il doit comprendre l’ensemble du mobilier indispensable pour une occupation immédiate du locataire (rangements, entretien ménager, ustensiles de cuisine, vaisselle, lit, literie, table et sièges, rideaux, etc.), la liste complète des équipements et des meubles est définie par le décret du 31/07/2015.

Autres conditions, les recettes des locations doivent être inférieures à 23 000 euros par an et l’ensemble des recettes des locations ne doit pas dépasser les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces conditions ne sont pas remplies, le propriétaire dépendra alors du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Fiscalité

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les revenus locatifs de biens meublés ne sont pas des revenus fonciers !

D’un point de vue fiscal, ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels.

Deux régimes peuvent être choisis par le propriétaire :

  • Le régime simplifié micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes, et les charges ne sont donc pas déduites. Pour être éligible, les recettes ne doivent pas dépasser 70 000 € par an. (Pour rappel, le régime simplifié micro-foncier applicable aux locations nues offre un abattement de 30%)
  • Le régime BIC réel est obligatoire pour les recettes supérieures à 70 000 € par an mais peut-être librement choisi pour les recettes inférieures à ce montant. Pour calculer le revenu net imposable il faudra déduire les charges réelles, ainsi qu’une charge comptable : l’amortissement du bien et/ou du mobilier.
  • La facilité d’obtention du statut LMNP
  • Le bail de location meublée est moins contraignant pour un propriétaire
  • La fiscalité souple et surtout plus avantageuse que celle des revenus fonciers : à savoir soit un abattement plus important, soit une intégration d’amortissement
  • La possibilité de récupérer votre bien en respectant les préavis prévus par la Loi pour protéger le locataire
  • Si vous optez pour le régime BIC réel : le calcul de la plus-value lors de la cession se fait selon les règles des particuliers (Prix de cession – Prix d’acquisition). Tous les amortissements ne sont alors pas récupérés (la plus-value d’un loueur professionnel LMP sera calculée selon Prix de cession – Valeur nette comptable du bien).
  • Comme tout investissement immobilier, la valeur du bien acheté n’est pas garantie au moment de la revente
  • Du fait que les baux sont plus courts, il existe une rotation plus importante des locataires
  • Le statut LMNP s’appliquera principalement aux petites surfaces car la demande de biens meublés pour des familles reste faible
  • Il sera fortement recommandé de se faire accompagner d’un expert-comptable pour réaliser vos calculs d’amortissement et déclarations

L'avis d'OptiFi

Le statut fiscal LMNP permet donc de ne pas faire entrer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Ces revenus sont soumis à des règles différentes :

  • Au régime simplifié, l’abattement atteint 50%
  • Au régime réel, il est possible de déduire toutes les charges réelles, ainsi qu’une charge d’amortissement

Dans la majorité des cas, les particuliers n’ont en tête que le régime simplifié (micro BIC avec abattement), ne maîtrisant pas l’impact de la charge d’amortissement comptable.

Le principe de l’amortissement :

L’amortissement est une charge comptable liée à « l’usure » de votre appartement. Seul le comptable saura vous calculer le montant exact, mais il est commun d’estimer la charge d’amortissement en divisant le prix de votre appartement par 30.  Cette charge n’est donc pas supportée en tant que telle, mais sera déduite de vos revenus locatifs.

Lors de la cession, la plus-value réalisée sera imposée comme une plus-value de particuliers (soit la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition).

Elle ne relève donc pas du régime des plus-values professionnelles, pour laquelle la plus-value aurait été la différence entre le prix de cession diminué du prix d’acquisition et des amortissements enregistrés.

On peut donc voir que les charges d’amortissement accordées au régime réel LMNP ne vous seront pas réclamées au moment de la vente du bien immobilier.
L’intérêt d’un tel investissement devra donc être validé par votre expert-comptable… mais devrait permettre de bénéficier de revenus locatifs peu (voir même pas du tout) fiscalisés.

Attention : il serait simpliste de penser que le régime LMNP gagne à tous les coups : il faut que le bien s’y prête !

Aussi, vous essuierez plus de frais au démarrage avec l’acquisition de meubles, ainsi que des coûts d’entretien plus élevés.

Enfin, vous serez également plus exposé au risque de vacance locative puisque vos locataires pourront plus facilement quitter les lieux.

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Pour rappel

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