Investir Loi Malraux

Obtenez une réduction d’impôt en contrepartie de travaux de réhabilitation d’un bien classé, destiné à la location.

Votre objectif

Vous êtes fortement imposé sur votre revenu et vous souhaitez réduire le montant de votre imposition ?

La Loi Malraux permet une réduction d’impôt équivalente à 22% ou 30% des dépenses des travaux de restauration en fonction du statut de la zone choisie pour l’investissement.  Par ce biais, vous réalisez un investissement locatif dans le cadre d’une restauration complète d’un immeuble ancien. La qualité de la restauration est suivie par un architecte des Bâtiments de France.

En détail

Ce dispositif créé en 1962 a pour objectif la protection du patrimoine Français.

Le niveau de la réduction d’impôt est fonction de la zone du projet :

  • 22% du montant des travaux de restauration pour les projets localisés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) bénéficiant d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) approuvé ou déclaré d’utilité publique.
  • 30% du montant des travaux de restauration pour les projets situés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) disposant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, un quartier ancien dégradé (QAD) ou un quartier conventionné « Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain » (NPNRU).

Ces différentes zones sont le plus souvent localisées dans les centres villes historiques.

Indépendamment de la localisation, la réduction d’impôt se calcule sur 400 000€ de travaux maximums à partir de la date du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivante, soit une période de 4 années consécutive. Le calcul de la réduction est plafonné à 100 000€ de travaux par an. Cependant vous pouvez engager 400 000 euros de travaux la première année, l’avantage fiscal annuel  sera reporté sur les années suivantes.

  • Le dispositif Malraux n’obéit pas aux règles de plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an
  • La localisation des immeubles rentrant dans le cadre de la Loi Malraux correspond dans la plupart des cas au « cœur de ville »
  • Le montant du loyer de votre bien n’est pas plafonné et n’oblige à aucun plafond de ressources pour la mise en location
  • Un avantage fiscal qui peut atteindre jusqu’à 120 000 euros sur 4 ans
  • Louer le bien nu en tant que résidence principale pour le locataire, et ce, pour une durée minimum de 9 ans
  • Mettre en location le bien dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
  • Le locataire ne peut être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant
  • Seuls les travaux validés par l’architecte des Bâtiments de France sont éligibles à la réduction fiscale (sont exclues les dépenses de construction modifiant l’aspect ou la structure du bâtiment et les dépenses de construction ne respectant pas le style architectural de la bâtisse d’origine)
  • La restauration de l’immeuble doit être complète. Une restauration partielle ne rentre pas dans le dispositif Malraux.
  • Disposer des fonds nécessaires pour mettre en œuvre les travaux dans les 4 années suivants l’obtention du permis de construire.

Loi Malraux - L'avis d'OptiFi

Le soutien au patrimoine historique offre un ensemble d’avantages fiscaux non négligeables. Mais ce dispositif est à manier avec beaucoup de précautions, comme je vous le présente dans cet exemple d’investissement :

Pour un investissement total de 180k€, en bénéficiant de la déduction de 30%,  et avec la répartition budgétaire suivante :

  • Acquisition d’un bien d’une valeur de 72k€
  • Allocation d’un budget travaux de 108k€ qui servira de base au calcul de l’avantage fiscal.

L’investisseur obtiendra 32 400€ de réduction d’impôt (30% de 108k€). Il déduira alors cette somme de son imposition au fil des années.

Cette réduction n’est pas négligeable, MAIS un tel montage sera fortement fiscalisé à la revente, annihilant presque d’autant le montant de la réduction fiscale.

En effet, le fisc calcule la plus-value sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix de revient.

Ce prix de revient sera égal au coût du foncier (hors travaux), auquel s’ajoutera un forfait travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans : l’investisseur a déjà bénéficié d’une réduction liée aux travaux réalisés, cependant il est accordé un forfait de 15% du prix d’acquisition pour éventuels travaux sur la période de location.

 

Dans le cas où le bien est revendu 180k€ au bout de 10 ans, vous n’aurez donc fait aucune plus-value par rapport à ce que vous aurez dépensé.

Pourtant aux yeux du fisc vous aurez gagné : 180k€ – 72k€ – 15% x 72k€ = 97.2k€… sur lesquels vous serez taxés !

Pour une durée de détention de 10 ans, le niveau d’imposition devrait être proche de 29.6k€.

D’une opération ou vous étiez censé économiser 32.4k€ d’impôts sur le revenu, vous vous retrouverez à payer 29.6k€ à la revente… sans avoir réalisé le moindre gain financier !

 

En conclusion : il s’agit d’un investissement défiscalisant, souvent mis en avant pour les gros patrimoines, mais rarement opportun.

OptiFi attire de nouveau votre attention sur le fait que l’investissement Malraux est à manier avec beaucoup de précaution, en atteste l’alerte émise par l’AMF en 2015 sur la fiscalité en fin de vie des SCPI Malraux.

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