Investir Loi Pinel

Bénéficiez d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location.

Votre objectif

Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu tout en réalisant un investissement immobilier locatif.

En faisant l’acquisition d’un bien dans le cadre du dispositif défiscalisant Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur une durée de 6, 9 ou 12 ans et d’un avantage fiscal croissant proportionnel à la durée d’engagement de la mise en location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

En détail

La loi Pinel a pour objet de favoriser l’investissement locatif dans des zones tendues de demande de biens en location. Le dispositif fiscal incite les particuliers à acquérir des logements neufs (ou à réhabiliter) avec l’objectif de les louer au titre d’habitation principale. En contrepartie, le propriétaire majeur et imposable en France, bénéficie d’une réduction d’impôt. La première mise en location doit intervenir dans 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition.

Exemple de réduction d’impôt :

Pour un investissement de 180 000 € voici les retombées en réduction d’impôt selon l’engagement :

  • 21 600 € d’économie d’impôt soit 3 600 € par an pendant 6 ans (12%).
  • 32 400 € d’économie d’impôt soit 3 600 € par an pendant 9 ans. (18%).
  • 37 800 € d’économie d’impôt soit 3 150 € par an pendant 12 ans (21%).

Limites et plafonds :

  • La réduction d’impôt rentre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros et ne s’applique qu’à 2 logements maximum par an.
  • L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par m²
  • Le logement peut être neuf, réhabilité ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et il doit respecter les normes de construction RT 2012.
  • Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur au plafond fixé pour réserver les logements aux ménages modestes.
  • * Le logement doit être loué nu et le montant du loyer doit être inférieur d’environ 20% à celui du marché concerné, et ce pendant toute la durée de la location
  • Le logement doit se situer dans les zones A, Abis ou B1 ou pour certaines exceptions en zones B2 ou C (Il est possible réaliser un investissement dans les zones B2 ou C (avec agrément) jusqu’au 15 mars 2019. Après cette date ces zones ne seront plus éligibles sauf cas particuliers. Pour déterminer le zonage immobilier du bien : consulter l’outil de service-public.fr
  • Un niveau de défiscalisation élevé
  • Possibilité de bénéficier d’un crédit visant à développer son patrimoine immobilier
  • Un complément de ressources à la retraite si l’investissement est prévu à long terme
  • Une location possible à un ascendant ou un descendant du propriétaire, s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal et dans le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire
  • Pour les futurs expatriés : les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019 pourront bénéficier de la réduction d’impôt et ceci également pour les années où ils ne sont pas résidents fiscaux français.
  • Aucune garantie de l’Etat sur l’investissement réalisé
  • Le montant réel des loyers peut être inférieur aux loyers plafonds pour certaines zones, ceci venant grever le rendement calculé lors du montage de l’opération
  • Le risque d’acheter un bien surévalué compte tenu du niveau élevé des plafonds : 300 000 euros par an et 5 500 euros par m²
  • La dépréciation dans le temps du bien acquis si la construction ou les prestations ne sont pas de qualité
  • Le risque d’insolvabilité des locataires
  • La perte du bénéfice de l’avantage fiscal en cas de non-respect des engagements de location

Loi Pinel - L'avis d'OptiFi

Que penser de l’immobilier défiscalisant (Pinel et autres) : affaire ou arnaque ?  Telle était la question que je posais dans un précédent billet de blog, car le dispositif Pinel présente de nombreux attraits, tout du moins sur le papier.

Si vous trouvez un appartement éligible Pinel au prix de marché, nous n’aurions alors pas de réserves. L’avantage fiscal serait alors un vrai « plus » pour cet investissement.

En revanche, notre étude des différents programmes Pinel nous laisse souvent perplexes : il est régulier de constater des prix d’acquisition de +25% à +50% par rapport à l’immobilier « ancien » du même quartier.  On constate alors que la réduction d’impôt pouvant aller jusque 21% perdrait tout son sens.

OptiFi est donc prudent quant à l’acquisition d’appartements neufs éligibles Pinel.

Tous les investissements Pinel ne sont pas mauvais en soi, mais il faut se concentrer sur l’étude des caractéristiques essentielles d’un bien immobilier : son emplacement, la qualité de la construction et des prestations, et enfin son prix !  Cette évaluation est valable pour tous les investissements immobiliers, avec ou sans avantage fiscal.

Enfin, le sujet est rarement abordé, mais le dispositif Pinel peut s’appliquer à un bien immobilier acheté dans l’ancien. Pour cela, il faudra réhabiliter l’appartement pour respecter les conditions d’éligibilité de la Loi Pinel. Ce type de projet nous semble bien plus opportun. En effet, les coûts d’acquisition et de travaux sont alors maîtrisés. Bien sûr, ce suivi sera consommateur de temps et d’énergie, mais votre implication personnelle permettra sans doute d’améliorer la rentabilité.

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